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Le nombre des particuliers qui s’orientent vers la Location en Meublé non Professionnelle (LMNP) ne cesse de croître. En effet, la LMNP permet d’acquérir un bien immobilier et de bénéficier de revenus fonciers complémentaires sans s’alourdir des responsabilités engendrées par la gestion locative.
LMNP : Un encadrement juridique plus souple
La loi ne donne pas une définition précise du statut de LMNP. Pour comprendre son fonctionnement, il faut donc se baser sur la définition juridique du statut de « Loueur Meublé Professionnel ». Ce dernier est défini par le Code Général des Impôts dans son article 155 IV-2.
Ainsi pour exercer à titre non professionnel, vous devez répondre aux conditions suivantes :
- Aucun membre du foyer fiscal ne soit enregistré auprès du RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés sous le statut de loueur professionnel
- Les revenus nés de la location n’excèdent pas les 23 000 euros
- Enfin, les revenus provenant de la location ne constituent pas 50 % des revenus du foyer fiscal
Comment fonctionne une LMNP ?
Délégation de la gestion locative à une société
La mise en location d’une résidence dotée d’équipements et avec proposition de services relatifs est appelée : investissement en location meublée. Une fois le contrat de bail signé, la location et la gestion du bien sont déléguées à la société signataire contre le paiement d’un loyer. Cette dernière prend donc en charge la recherche des locataires.
Attention cependant, toutes les locations meublées ne sont pas soumises au régime du bail commercial. Un particulier peut louer directement son bien à des locataires, c’est notamment le cas des locations saisonnières.
Les différents types de biens concernés
Pour obtenir le statut LMNP, un investisseur doit acquérir un immeuble mais peut choisir librement le type de bâtiment qui lui convient : résidences d’affaires, résidences pour étudiants, résidences de tourisme ou encore résidences pour seniors. Si vous projetez de vous lancer dans le secteur de la location immobilière, sachez que vous pouvez vous tourner vers la création d’Etablissements d’Hébergement dédiés aux Personnes Âgées Dépendantes.
Et pour un contrat de bail commercial ?
Un bail commercial permet au propriétaire de l’immeuble, c’est-à-dire le bailleur, de bénéficier d’une garantie financière plus avantageuse. Il s’agit d’un contrat pluriannuel qui permet la location d’un bien à une société qui se charge ensuite de le relouer meublé.
Le bail commercial dure 9 à 12 ans. Vous pouvez opter pour un acte sous seing privé ou un acte authentique conclu devant un notaire. Ce dernier est néanmoins obligatoire si la durée du contrat excède les douze ans. Néanmoins, l’enregistrement du contrat au service des impôts n’est pas exigé même si cela facilite la fixation de la date du bail et préserve de toute contestation.
Un bail commercial doit obligatoirement mentionner :
- La durée de la location qui doit être de 9 ans minimum
- L’objet désignant l’immeuble loué et l’usage auquel il est affecté
- Le montant, le mode de règlement et de révision du loyer
Qu’en est-il des obligations et responsabilités de l’investisseur ?
Dans le cadre d’une Location Meublée Non professionnelle, le bailleur est tenu de mettre à la disposition des locataires un logement entièrement équipé. De ce fait, ils ne devraient rien apporter d’autre excepté leurs effets personnels.
La durée de la location diffère donc en fonction des catégories de locataires. Prenons le cas où le logement est la résidence principale du locataire et que ce dernier soit un étudiant. Le contrat de bail, dont la durée normale est d’une année, est en effet reconduit à neuf mois. Il doit être signé et peut être prorogé par tacite reconduction. Le bailleur a donc l’obligation d’accorder un préavis de trois mois et de justifier sa motivation s’il veut résilier ledit contrat.
Les responsabilités et charges en LMNP
La location d’un immeuble par bail commercial est tout à fait différente par rapport à la location directe. Dans ce cadre, aucun lien contractuel ne lie le propriétaire aux occupants de l’immeuble. En effet, il n’est en aucun cas responsable envers ces derniers. Chaque année, il touche des loyers versés par la société ou le professionnel exploitant qui prend en charge la gestion locative et l’entretien des lieux et n’est donc sollicité qu’en cas d’importantes réparations.
À l’inverse, dans un contrat de bail classique, avec ou sans mandat, la responsabilité du propriétaire bailleur est engagée. Il se charge de la gestion et de la qualité de son bien. Par conséquent, ses locataires peuvent le solliciter pour tout problème relatif à l’immeuble.
L’investissement en LMNP : quels avantages peut-on en tirer ?
La Location Meublé Non professionnelle présente de nombreux aspects avantageux, notamment patrimonial, fiscal, social et économique. Cette opération vous permet en effet, d’acquérir un patrimoine immobilier dans des conditions profitables. En tant qu’investisseur, vous pouvez générer des revenus complémentaires via les loyers perçus mensuellement ou annuellement. Ce type d’investissement n’engendre pas de charges fiscales pendant de nombreuses années. Au contraire, vous pouvez bénéficier d’une imposition plus douce.
Quel est l’impôt applicable en LMNP ?
Les revenus issus de la location d’un logement meublé sont soumis aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La déduction des charges permet d’effacer les recettes imposables pendant les premières années. Chaque élément qui compose le bien immobilier bénéficie en effet d’un amortissement annuel.
Si vos recettes locatives n’excèdent pas les 72 500€, vous pourrez donc choisir votre régime d’imposition. Par ailleurs, si l’investissement locatif porte un bien neuf et nécessite un contrat de bail commercial, la TV est récupérable dès l’acquisition de l’immeuble. Cette règle s’applique si l’exploitation s’étale sur 20 ans.
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